作者：旧报拾荒人
李國基翻開文件夾，先開了口彙報導：“老闆，明年的銷售計劃我們做了調整，初步定在220萬平方尺。
目前弘利置業手上的土地儲備一共是1100萬平方尺，弘利廣場一期下個月初就能動工。”
黃家豪一邊聽一邊翻着手裏的資料，沒有急着表態。
銷售220萬平方尺樓面面積，這個數字是他和李國基之前碰過的。今年下半年地價漲勢很猛，照這個節奏明年只會繼續往上走。
行情好的時候放慢出貨速度，讓手頭的地皮和在建項目慢慢增值，比急着變現更划算，這個判斷他現在越來越有把握。
“港九的地塊越來越少，這是個明擺着的事，開發商往新界走是遲早的。”
黃家豪抬起頭說道：“還好我們八十年代初就在新界那邊落了幾塊地，要不然現在手裏真沒什麼底牌。
以後拿地的主方向就是新界，別等到市區真沒了才着急。”
李國基點頭道：“新界那邊新鴻基最早動手，恆基和長江公司也跟進得很快，我們確實慢了半拍。
不過我們手裏幾塊地的位置還行，離規劃中的地鐵線路不遠。
後面我們會重點盯着交通樞紐附近的地塊，市民買房最看重的就是通勤方便。”
黃家豪又翻了一頁資料，想起來什麼似的補充道：“新界開發跟市區不一樣，那邊的本地勢力錯綜複雜，鄉紳、宗族、原居民的利益牽扯很深。
處理好了是助力，處理不好就是麻煩。
你們做新界項目的時候，前期跟鄉事委員會的溝通得做紮實，別等開工了才發現有人在背後給你使絆子。”
李國基應了一聲，說道：“明白，我們已經開始接觸幾個新界地塊所在區域的鄉事代表，先把關係走順。”
黃家豪合上銷售計劃表，換了個話題說道：“不過話說回來，弘利置業的資金面現在沒有前兩年那麼充裕了。所以拿地速度會適當放緩一些。”
他拿起另一份文件翻了翻，繼續說道：“明年域多利兵房二段要招標，那塊地沒十億港幣拿不下來。
弘利廣場整體砸進去要五十億港幣往上。這筆錢不能全指望銀行，我們自己也得留夠儲備資金，確保郀I安全。
所以儲備地皮的節奏會比以前慢一些，趕不上新鴻基，但也不能輸給恆基。明年的目標，新增三百萬平方尺以上。”
李國基在心裏盤算：銷售220萬平方尺樓面面積，購進300萬平方尺樓面面積，淨增80萬平方尺。
按這個節奏，到八十年代末把儲備做到1600萬平方尺應該問題不大。
真正的殺招在商業地產那頭，弘利廣場500萬平方尺的商業體量，瞄準的是置地、九龍倉那個段位。
這方面，新鴻基最多在新市鎮做些購物中心，恆基和長江公司基本沒有像樣的商業物業，弘利置業只要把這個盤子做起來，就是別人追不上的優勢。
李國基說道：“220萬平方尺的銷量，利潤加上回坏馁Y金，夠支撐明年的拿地計劃了。”
雖然賣出去的地買不回同面積的地，但有滾動開發和銀行授信頂着，保持淨增長沒問題。”
“好。”黃家豪點點頭，轉頭對梁博韜說道：“美元兌日元怎麼樣了？”
梁博韜似乎早有準備，直接彙報道：“老闆，美元兌日元已經到210了，我們手裏的倉位浮盈很不錯。”
黃家豪想了想纔開口說道：“不用急着平。等到200點出頭的時候，先把第一批260點建倉的那些單子處理掉，剩下的留到明年再說。
現在弘利系不缺那點現金，不用一次全落袋。”
梁博韜點頭記下。辦公室幾個人臉上都帶着藏不住的笑意。
今年這一波下來，弘利置業在外匯上賺的比地產開發還多。
把港幣換成日元放着，匯率變動就能喫進四到六個億，比蓋樓來得快得多。
弘利金融集團之前拿20億去東京掃物業，打的也是這個算盤，日元升值，那些物業按港幣計價自然跟着漲。
黃家豪把手裏的文件往桌上一擱，看看李國基又看看梁博韜：“地產和外匯兩條線，各走各的節奏。
地產按計劃推進，外匯按節點交割，別交叉出事就行。”
兩人先後應了一聲。
兩人離開後，黃家豪緩緩合上眼睛，靠在椅背上。辦公室裏安靜下來，只有空調出風口輕微的嗡嗡聲。
他在心裏把明年的盤面重新過了一遍。做房地產這行，眼光一定得放遠。
今天拿的地，是五年後、十年後才賣的貨。現在貴一塊錢，將來可能就差出三塊錢的利潤。
他想起新鴻基。那家公司在九十年代市值一度超過長江公司，靠的不是別的，就是土地儲備。
七八十年代香港地產幾次低谷的時候，新鴻基咬着牙往裏拿地，成本壓得極低。
等到九十年代樓市起飛，那些地拿出來開發，利潤率比別人高出一大截。
同樣的樓面，人家的成本比你低三成，你怎麼跟人爭？
弘利現在手裏1100萬平方尺的儲備，聽着不少，但跟新鴻基比還有差距。
好在自己從八十年代初就開始在新界佈局，那時候地價便宜，拿地的阻力也小。
現在回頭看，那些地皮儲備就是未來的底牌。
接下來幾年，市區的地只會越來越貴，新界纔是主戰場。趁着現在還沒有被徹底炒熱，能多拿就多拿一些。
黃家豪睜開眼，拿起桌上的筆，在日曆上圈了幾個日子。明年的幾個重要土拍節點，得提前把資金準備到位。
弘利廣場是大項目，但不能把所有子彈都打在那一個上面，新界的儲備也要同步跟上。兩條腿走路，才走得穩。
他把筆放下，靠在椅背上又想了想地產這行，說到底拼的就是誰看得遠、誰拿得早、誰捂得住。
行情好的時候誰都賺錢，但只有低谷時敢下手的人，才能在下一個週期裏笑到最後。
…
…
…
鴨脷洲電廠。
黃家豪在港燈總經理格林的陪同下走進廠區。
幾臺機組已經停叽蟀耄瑥S區裏比想象中安靜，少數幾臺還在咿D，發出低沉的嗡嗡聲，在空曠的廠房之間迴盪。
格林邊走邊介紹情況道：“老闆，鴨脷洲電廠目前只剩下少量後備機組作備用。”
從84年開始，主力機組已經分批拆除，叩侥涎倦姀S那邊繼續服役。
按計劃，到89年所有機組全部遷移完畢，屆時鴨脷洲電廠徹底關閉。
之後南丫發電廠將成爲港燈唯一的發電基地，負責整個香港島的供電。”
黃家豪邊走邊聽，腦子裏把港燈的家底過了一遍。
前世，八十年代中後期開始，港燈每年的純利潤就已經穩定在12億港幣以上，這是一臺穩定的印鈔機。
而眼前這塊鴨脷洲的電廠地皮，僅土地價值就值幾十億港幣。
他朝四周看了看，廠區佔地面積很大，西北面就是海，視野開闊，地理位置相當好。
“這塊地皮關停之後打算怎麼處理？”黃家豪問道。
格林答得直接：“我們計劃開發住宅，建成一個大型社區。這裏臨海，交通也方便，有大橋連接香港仔，適合做中高端住宅項目。”
黃家豪點了點頭，目光越過廠區的圍牆落在隔壁一片空地上。
那邊矗立着幾個巨大的儲油罐，周圍用鐵絲網圍着，顯然是油庫。
“隔壁那個油庫是哪家公司的？”
格林順着他的視線看過去，說道：“殼牌公司的。港府那邊最近也在跟他們談搬遷的事，畢竟油庫留在市區，周圍居民越來越多，安全風險不小。
當年建電廠的時候這邊還是一片荒地，現在鴨脷洲的人口增長很快，利東邨、鴨脷洲邨都建起來了，電廠都被居民區包圍了。
殼牌那個油庫的位置比電廠更靠近居民區，港府早就想讓他們搬了。”
黃家豪聽完，腦子裏快速盤算了一圈。殼牌如果搬走，這塊地就空出來了，兩個地塊連在一起，規模相當可觀。
“如果殼牌願意搬，我們能不能連他們那塊地一起拿下來？
兩塊地合成一片，做超大型社區，規模效應和品牌效應都比單獨開發電廠地塊強得多。
整個南區還沒有這麼大片的土地可以統一規劃。”
格林想了想，說道：“殼牌那邊也不是不想搬，問題是搬到哪裏去。
他們在香港的油庫需要臨海、有水深條件、還得符合安全距離要求，合適的選址不容易找。
港府催了好幾年，他們一直拖着，其實就是沒有合適的地方可以去。”
黃家豪停下腳步，轉過身看着格林說道：“能不能通過港府出面協調這件事？
讓政府幫忙找一塊合適的地皮跟殼牌做置換，補地價的錢我們來出。殼牌拿到新地，我們拿到這塊舊地，兩邊都不喫虧。”
格林愣了一下，顯然之前沒往這個方向想過。
他沉吟了片刻才說道：“這個思路倒是可行。殼牌那邊如果能拿到青衣或者屯門那邊的合適新址，他們應該不會拒絕。
畢竟現在的油庫周邊都是住宅區，他們自己郀I壓力也大。我回去之後可以先去接觸一下殼牌的管理層，探探他們的口風。”
黃家豪叮囑道：“這件事你親自跟進，該花的錢不要省。”
中介費、顧問費、公關費用，只要是合理的開支就大大方方花出去。這塊地的潛在價值遠不止那點公關費。
到時候如果成了，光是住宅單位就能做到上萬套，整個南區的住宅格局都會因此改變。”
格林鄭重地點了點頭：“老闆放心，我會把這件事放在優先位置來推。”
兩人沿着廠區繼續往前走。黃家豪路過幾棟已經停用的廠房時隨口問了幾句機組的歷史情況。
格林介紹說主力機組當年採購的是日本三菱重工的設備，70年代港燈在這裏設立了亞洲第一個全電腦化的電力調度控制中心，技術在亞洲處於領先位置。
黃家豪聽了只是點頭，沒有多問。
走完一圈之後，兩人從碼頭上了一艘港燈自有的公務船，駛向南丫島。
船不大但很穩，海面上風平浪靜，十幾分鍾後就到了。
黃家豪和格林登上南丫島菠蘿咀的高坡。從這裏俯視下去，整個南丫發電廠盡收眼底。
工地上一片忙碌，幾棟廠房的主體結構已經完工，工人們在裏面安裝設備，吊車和咻斳囕v在廠區道路上來回穿梭，一派熱火朝天的景象。
格林指着下方介紹道：“老闆，一期基建工程已經全部完工了，現在是設備安裝階段。”
工人們正在安裝發電機組和配套設備。海底電纜那邊也基本上鋪完了，可以按期投產。”
黃家豪站在坡上看了好一會兒，工地的規模比他在鴨脷洲看到的要大得多。
他看了片刻，想起了一個之前提過的話題，問道：“上次我跟你說過，想借道中電把港燈的電網跟內地直聯起來，中電那邊什麼說法？”
格林搖了搖頭，語氣裏帶着無奈，說道：“直接拒絕了。他們不願意讓我們借道，怕影響他們自己的業務。”
中電在九龍和新界的供電網絡是他們的核心利益，不肯讓我們插一腳進去。”
黃家豪又問道：“那如果我們不借中電的道，自己鋪海底電纜跟內地直聯呢？技術上做不做得到？”
格林想了想纔回答道：“老闆，技術上做得到，但這個工程太大了。”
從南丫島往北拉海底電纜到內地，距離遠、工程難度高、投資額巨大，起碼要幾十億港幣的投入。
而且涉及到跨境輸電的審批和郀I問題，複雜度很高。經濟賬算不過來，投入和回報不成比例。”
黃家豪聽了，沒有繼續追問。他只是點了點頭，說了一句“知道了”，便重新把目光投向遠處那片忙碌的工地。
他對於電力技術層面的東西瞭解有限，也不打算在專業問題上瞎指揮。
格林是行業內的人，做了幾十年電力業務，他說不划算，應該是有充分依據的。
兩人在島上又轉了一圈，看了幾處設備安裝區域，跟現場的負責人簡單聊了幾句。
黃家豪只問了問工期進度和人手安排，其他技術問題一概沒有多嘴。
視察結束之後，黃家豪和格林原路返回碼頭，再次登上公務船。
船駛離南丫島的時候，他站在甲板上回望了一眼那座正在建設中的發電廠。
南丫電廠全面投產後，港燈的發電成本會比鴨脷洲電廠大幅下降，因爲燃煤發電比重油發電便宜得多，整個港燈的利潤就會進一步上升。
但他此刻想的更多是鴨脷洲那邊。那塊電廠地皮加上殼牌的油庫地塊，如果真能全部拿下來統一開發，就是一個體量驚人的項目。
按照前世的經驗，類似的開發模式能淨賺八十多億港幣。
雖然那是別人走通的路，但既然已經有成功的先例擺在面前，照貓畫虎總比自己摸索強。
他收回目光，走進船艙坐下。船頭切開海面，白色的浪花朝兩邊翻湧，遠處的港島輪廓在薄霧中若隱若現。
黃家豪靠在座位上，心裏已經把鴨脷洲那件事的推進節奏大致排了一遍。
格林先去接觸殼牌，港府那邊通過關係探探口風，同時開始物色顧問團隊來評估整個地塊的開發方案。
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