作者：旧报拾荒人
黃家豪接過資料，沒有急着翻看動土儀式的流程安排，而是直接找到了風水師的堪輿報告。
報告寫得很詳細，從坐向到開門方位，從動土時辰到地基深度，每一項都附了風水師傅的批註。
黃家豪對這些東西的態度很務實，不是他不迷信，但在香港做地產，這一套規矩繞不開，銀行要看，合作伙伴要看，連未來的租戶都會打聽。
與其事後被人挑毛病，不如一開始就把工夫做足。
“就定這一天吧。”他把資料合上，忽然想到什麼，抬起頭問，“照這個進度，是不是搶在中銀前面了？”
李國基笑了一下，那笑容裏帶着幾分瞭然，“是的，據說中銀那邊要四月份才奠基。
他們那塊地皮八二年就到手了，硬生生拖到現在，差不多三年了。”
“三年。”黃家豪重複了一下這個數字。
“說到底，還是對香港的前景心裏沒底。”李國基收起笑容，語氣變得認真起來。
“八二年剛拿到地的時候，市場什麼情況您也知道，地產暴跌，英鎊危機，整個氣氛都緊張得不行。
再加上後來港幣一路跌到七塊八九的匯率，那段時間大家都在拋港幣換美元，中銀自己也在市場上搶購美元。
他們畢竟是企業，企業就得算企業的賬，不能光講情懷。
對香港經濟會不會崩盤這件事，他們一開始的信心並不充足。”
黃家豪沒接話，但心裏對李國基的判斷是認可的。
八三年那場港幣危機他親身經歷過，匯率一天一個樣，市場上風聲鶴唳，能在那時候咬牙做出逆週期決策的人不多。
中銀拖了三年才動土，說到底就是在觀望，等一個確定性。而那個確定性，在去年協議簽署之後，終於落地了。
“我們的資金呢？”黃家豪把話題拉回自己這邊，“到位了沒有？”
“已經到位了，日本銀行那邊打款很及時，後續各期的款項我也跟他們的對接人確認過，不會有拖欠。”李國基翻開另一份文件彙報導。
“弘利金融中心的整體造價十二億港幣，其中建築費和各類稅費加起來大概七億，全部由日本的銀行提供美元貸款。
抵押物就是大廈本身，這個您之前已經批過了。”
黃家豪點點頭。用美元貸款蓋樓，這筆賬他在籤協議的時候就算得很清楚。
美元走弱是大概率事件，到還款的時候匯率上還能再賺一道。
兩人又聊了一會兒發展地產的進度，幾個在建項目的銷售情況都不錯，預售回款的速度比年初預估的要快。
李國基合上筆記本，鄭重的彙報道：“老闆，還有一件事。”
“你說。”黃家豪示意道。
“港府那邊傳出來的消息，四月份要拍賣一塊地，就是金鐘域多利兵房一號地段，佔地十一萬多平方尺。”
黃家豪抬起頭，眼睛裏有什麼東西亮了一下。
“這可是一個好消息。”
他說這幾個字的時候，聲音不大，但李國基能聽出裏頭壓着的興奮。因爲這一幕早在他們的預料之中。
黃家豪曾經不止一次在內部會議上分析過，地產一旦回暖，港府一定會把“地王”拿出來拍賣。
不是爲了別的，就是爲了炒高地價。
這個邏輯很簡單。地王爭奪激烈，成交價必然創出新高，新聞一報出去，市場信心立刻被點燃，所有人都會覺得地產正在繁榮，土地值錢，樓價還要漲。
這個信號一旦放出去，後續的官地拍賣就能賣出更好的價錢。港府是最大的地主，他們比誰都懂得怎麼經營土地市場。
“我們現在有多少資金可以動用？”黃家豪問得很直接。
李國基顯然早有準備，沒有翻筆記本就直接報出了數字，“賬戶上的流動資金確實不算寬裕。
不過，銀行那邊的承諾貸款還在有效期，二十億港幣隨時可以支取，手續都已經走完了。”
黃家豪的手指在桌面上輕輕敲了兩下，這是他在快速計算時的習慣動作。
自從去年協議簽署之後，港府就暫停了官地拍賣，等着市場恢復。
那段時間整個香港的土地交易幾乎凍結，大家都在觀望。
也正因爲如此，弘利置業目前的土地儲備以可建樓面面積計算，仍然只有九百五十萬平方尺左右。
這個數字不算少，但要想支撐起他心中那個商業地產帝國的版圖，遠遠不夠。
“現在外面的地價到什麼位置了？”黃家豪又問。
“漲得很猛。”李國基的語氣裏帶着一絲感慨，“以樓面價算，均價已經到了兩百港幣一平方尺上下。跟去年相比，差不多翻了一倍。”
黃家豪靠在椅背上，臉上沒什麼意外的表情。這個漲幅在他的預期之內。
大家都不是傻子。八二年到八四年那段時間，地皮幾乎無人問津。
因爲買地只是第一步，後面還要砸錢開發，未來市場怎麼樣誰都不敢打包票，地產商們寧可攥着現金也不肯冒險。
可去年協議一簽，香港的前景明朗了，所有人的膽子突然就大了。
各大地產商像約好了一樣同時出手搶地，短時間內就把港九的地皮價格推高了將近一倍。
而這個時候，樓價纔剛剛開始抬頭。
地價跑在了樓價前面，說明所有人都在賭未來。這種賭法對不對，黃家豪心裏有自己的判斷。
“銀行那二十億承諾貸款，該動就要動。”黃家豪的語氣很篤定，“我看今年的樓面地價，三百港幣一平方尺纔算正常。現在還只是開了個頭。”
他說的三百這個數字不是隨口講的。李國基略一思索就明白了老闆的邏輯，建築費加稅費按每平方尺三百來算，加上三百的地價，總成本就是六百。
而現在港九住宅的均價已經回到七百以上了，地價漲到三百，開發商還有每平方尺一百的利潤空間。
因爲有利潤，所以大家就願意往裏衝。
更何況華英聯合聲明裏白紙黑字寫了，香港每年只能批出五十公頃土地，換算下來大概四百五十萬平方尺的地皮面積，可建樓面不超過兩千萬平方尺。
兩千萬平方尺聽起來不少，但香港有多少地產商？新鴻基、長江公司、恆基、新世界，哪個不是餓狼？
五十公頃一年，這裏頭還包括低密度住宅用地，真正能拿來蓋高層住宅和商業物業的地皮，其實非常有限。
大家瞬間明白：供不應求的局面，用不了多久就會出現。
這就是最近幾個月地價暴漲的底層邏輯。
黃家豪在心裏快速算了一筆賬。按目前的市場價格，弘利置業現有的土地儲備，光地皮就值二十億港幣了。
但這個數字他並不在意，因爲那是老本，老本是拿來守江山的，不是拿來開創江山的。
“今年官地拍賣一啓動，我們要繼續拿地。”黃家豪的語氣不是商量，是決斷，“每年新增的土地儲備，可建樓面不能低於三百萬平方尺。不能躺在現有的家底上過日子。”
李國基沒有立刻接話。他沉默了幾秒，像是在心裏把各種數字重新過了一遍，然後纔開口，聲音很穩，但說的內容很重。
“老闆，按這個節奏走，我們的負債會拉到五十億上下。每年的利息支出，不是一筆小數目。”
五十億。這個數字放在任何一個時代、任何一個市場，都足以讓一家地產公司的高管睡不着覺。
一般企業的負債率控制在兩三成算健康，四五成就已經是激進擴張了。
弘利置業如果真走到那一步，負債率會超過很多同行的心理紅線。
黃家豪看着自己的副手，他知道李國基不是在反對，而是在履行副手的職責是把風險攤在桌面上，讓決策者看清楚每一面。
這是黃家豪最欣賞李國基的地方，他從來不當面迎合，該說的話一定會說，但又絕不會越俎代庖替老闆做決定。
“三件事。”黃家豪豎起三根手指，語氣不急不緩，像是在課堂上拆解一道算術題。
“第一，利息不會一直這麼高，美元貶值是大概率事件，利率會跟着往下走，我們的財務成本是在下降通道上的。
第二，地產回暖不是小陽春，是趨勢性的，發展地產的盈利能力今年就能驗證，只要樓價站穩在八百以上，我們的利潤率你自己算過。
第三，別忘了外匯那邊還有收益，那部分資金不是死錢，它在幫我們賺錢。”
李國基聽完，臉上的表情鬆動了一些。他不是被說服了，而是確認了老闆的思路是清晰的、有邏輯閉環的，不是一時衝動的豪賭。
事實上，弘利現在的資金面並不拮据，就算繼續增加土地儲備，整體上也不算緊張。
但兩個人心裏都清楚，今年金鐘的地王一旦開拍，那纔是真正的重頭戲。
那二十億的承諾貸款，很可能就是爲這塊地預備的彈藥。
“好的，我記下了。”李國基合上筆記本，鄭重地點了點頭。
負債五十億港幣，甚至更多，換作別人可能會膽怯，但李國基對黃家豪調動資金的能力有足夠的信心。
更何況，黃家豪在地產上的判斷到目前爲止幾乎沒有失手過，那是藏在報表之外的底氣。
黃家豪往前傾了傾身體，雙手交疊放在桌上，一字一句地說道：“下個月，域多利兵房一號地，我們是勢在必得。
拿下這塊地之後，將來再把旁邊幾幅地皮陸續收進來，整個區域可以打造成中環的海港城、新世界中心那樣的商業旗艦。
到那個時候，弘利置業在商業地產上的實力，就是香港最前排的選手了。至於資金，不用發愁。”
他頓了頓，像是在給這場討論畫一個句號，“今年發展地產的盈利，也一定會創紀錄。”
李國基聽到這句話，臉上露出了一抹自信的笑意。
他在心裏飛快地過了一遍數字：一百五十萬平方尺的樓面，當年的地價成本每平方尺只有一百二十塊左右，加上建築費和稅費，綜合成本也就四百上下。
如果今年均價能賣到八百五十塊，每平方尺的利潤就是四百五十塊。一百五十萬乘以四百五，差不多是七億港幣的利潤。
七億港幣。一年光是發展地產這一個板塊。
“老闆，那我去安排金鐘那塊地的競標準備了。”李國基站起身，走出辦公室。
黃家豪當然記得域多利兵房這塊地，八二年十一月其實掛出來過一次。
那次是招標的形式，地產正值暴跌，市場一片慘淡，根本沒有開發商願意出高價。
港府收到標書之後覺得價格太低，直接全部打了回去，理由是“不符合市場價值”。
這種做法嚴格來說挑不出法律上的毛病，但誰都看得出來是賣家覺得賣便宜了，乾脆不賣了。
在黃家豪看來，這完全就是在耍賴。
有意思的是，去年弘利金融中心那塊地也是招標，港府卻沒有收回。黃家豪知道爲什麼。因爲風向變了，港府自己也等不及了。
他獨自坐在辦公室裏，開始盤算更長遠的事情。
域多利兵房一號地，十一萬平方尺的佔地面積，按他的估算，光是地價就能拍到七億以上。
七億隻是起步價，如果再往上走，八億、九億，甚至更高，都在可能的範圍內。
但不管拍出多高的價格，都值得。因爲中環核心區的商業地皮，賣了就沒了，將來有錢都買不到。
這筆賬不能只算財務回報，要算戰略價值。
資金怎麼湊？黃家豪在便籤紙上隨手寫了幾筆，很快有了答案：暫時全部走貸款。
地產形勢這麼好，貸款蓋樓不會虧，利息在貶值，地價在上漲，樓價也在上漲，三重利好疊加，負債高一點反而是聰明的做法。
用未來的錢買今天的資產，等資產升值了，再回頭看當初的負債就不算什麼了。
他把便籤紙揉成一團扔進紙簍裏，起身走到窗邊。
維港上空的薄霧已經散盡了，陽光把海面照得波光粼粼。
遠處的九龍半島輪廓清晰，再過幾年，那裏會有更多的高樓拔地而起。
…
…
…
北角。
國際城市集團的會議室裏，空調開得很足，但長條會議桌兩側的人都不覺得涼快。
港燈的人坐在靠窗一側，長江公司的人坐在靠牆一側，國際城市集團的高管們擠在末端，面前攤着議程文件，誰也沒有先翻頁。
氣氛談不上劍拔弩張，但每個人都能感覺到，真正的會議還沒開始，因爲兩位正主還沒開口。
黃家豪和李家成面對面坐着，中間隔着光可鑑人的會議桌，像隔着一條無形的界河。
國際城市集團這塊蛋糕實在太大，沒有人會輕易放棄。
港燈捏着國際城市集團百分之五十五的股權，是實打實的控股方，長江公司拿着剩下的四成五，名義上已經退到了小股東的位置。
但這四成五不是憑空掉下來的，前期投入、開發操盤、港府關係，長江公司在裏面扎的根比誰都深。
如今地產市道明顯回暖，北角“城市花園”剩下的八幢樓就像一塊懸在桌上的肥肉，誰來拿刀切，怎麼切，兩個人都想說了算。
整個項目攏共十四幢住宅大廈，兩千九百三十六個單位，截止上半年已經賣掉六幢，剩下的八幢還在做基礎，原計劃今明兩年分批次推出。
配套的四星級酒店也已經封了頂，預計年底開門迎客。
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