作者：藥師
“不錯，不止這裡，還有這裡，這裡，這裡，圖斑顏色都一樣，都代表著工業用地，不知道達康書記向部委申報了那些地區的土地變更。”徐長林直接開口問道。
李達康示意秘書拿來最新的資料，一點點的跟著徐長林比對起來，同樣的也有專業的秘書來到兩人旁邊幫著做出新的修正，只是從他緊繃的身子就能看出他的緊張。
畢竟是兩個大領導就湊在他身邊，連呼吸都能呼到他脖頸上了，他能不緊張？
“這些工業用地的土地使用性質變更，那麼工廠的拆遷，職工的遷置工作都準備了嗎，是否已經跟廠方達成協議？”徐長林繼續問道。
“都已經通知下去了，由市委市政府先行墊資將各大廠房的土地購入，然後做好回遷安置工作，再等招商引資會結束，由各資方投標競拍。”李達康如實回答。
這就是土地經濟政策，變更土地使用權是其一，其次是打造新的城市中心，抬高地價，從而獲得鉅額的財政收入，然後再將這些財政收入投入到其他民生領域中，完成一個提高人民群眾生活水平的迴圈。
“注意收購的方式，尤其是那些事先知曉土地性質變更的特殊群體！”徐長林提醒著李達康。
本身土地性質變更為商業用地，在商業用地上進行開發建樓，本身就能大賺一筆。
只是商人逐利，也總會有那麼一些特殊群體，會事先知曉土地使用性質變更，以最低的成本買入大量的土地，從而從政府手上獲得鉅額的拆遷款。
只不過這些特殊群體也不敢太過分，畢竟這是在從政府手中搶錢，屬於是作死的行為。
只是只要是合法手段，政府哪怕知道也只能捏著鼻子認了。
畢竟這個專案太大了，知曉的人也太多了，有人事先下場，你也沒有任何辦法。
而專案立項後就很難停下，哪怕拆遷金額過高，政府也不得不繼續。
當然若是真的漫天要價，政府也有的是手段去治你。
就像徐長林在臨安省主持新區機場修建專案時，就有某些人仗著自己身後有人，事先買下了機場用地，然後徐長林去跟他談了，價格也開到了他購入的三倍，結果對方還是不同意。
於是徐長林只能讓審計局、稅務局、公安局經偵辦下場了，直接對對方公司進行了破產清算，而那片地也只能以最低價格拋售，再加上法律條文的法拍扣除，真正到對方手上的幾乎沒有了。
更何況這些部門下場，對方的結局也是去裡邊蹲著說話了。
沒辦法，野蠻經濟增長時代崛起的公司，有幾家經得起查呢？
除了這種手段外，若是投入過大，政府也會選擇停下，或者換個地方，那樣事先下場的人只會虧得底褲都掉了，而那個讓他們破產的惹禍精的下場會比進去更慘。
“注意讓紀委、檢察院、審計局、稅務局這些部門盯著些，畢竟財富動人心，總有人想吃兩頭！”徐長林只能這麼提醒李達康了。
畢竟省政府是不好直接插手下邊各市的，他們只有指導權，沒有直接管理權。
而且他已經盡力讓趙瑞龍和他的惠龍集團破產，沒多少資金參與進來了。
若是還爆雷了，那他也沒辦法了。
畢竟“光明峰”專案若是做成了，也確實會給京州帶來巨大的商機和發展。
李達康詫異地看了徐長林一眼，總覺得對方話裡有話，似乎是在懷疑他會在裡邊插上一手一樣。
第20章 又開吵了
不過李達康也沒想著就在這裡跟徐長林吵起來，默不作聲的繼續研究著整個“光明峰”專案的大致規劃和徐長林進行細節的補充。
“不行，絕對不行！”
徐長林突然大聲吼道。
所有人立馬停下了手中的工作，轉頭望向了兩人，好奇剛剛還交頭接耳，如膠似漆的兩人怎麼就突然有了這麼大的分歧。
“如果不讓投資商將收益帶走，誰會來京州投資，徐常務，這是我們不得不做出的讓步啊！”李達康卻沒有生氣，試圖勸服徐長林。
“如果你做不到，那就將‘光明峰’專案讓出來，我去拉投資商！”徐長林也分毫不讓。
他們突然吵起來的原因就在於“光明峰”專案落地後，投資方將資金投入後，是否能在這個過程中，將收益帶走。
李達康認為，既然拉人家來投資，人家賺錢了，把錢帶走，去投資別的地區，這有什麼不可以呢？
徐長林則是固執的要求資方的投資收益必須留在漢東五年，五年後才能帶走。
“看來我來的正是時候。”
大門再次被推開，高育良笑著走到了兩人中間，秘書很有眼力見的添上了一把椅子放在兩人中間。
他來是自己主動來的，直到下午李達康會帶著京州市委市政府“光明峰”專案的領導班子來省政府找徐長林做第一次接觸會議，他就猜到兩個人會吵起來，所以也顧不上其他，推掉了所有行程趕來。
只是沒想到，剛到就發現還是晚了一步，兩個絕對驕傲的人還是吵起來了。
“都是同志，有什麼事坐下來，慢慢說，有矛盾解決矛盾嘛。”高育良充當著和事佬，讓給兩人臺階下。
“李達康，你跟我出來！”徐長林還是給了李達康和高育良面子，起身走了出去。
李達康無辜的搖頭，這次真不是他挑事，而是他也不能理解徐長林為什麼一定要求投資商和開發商必須將收益資金留在漢東五年，雖然留在漢東五年會給漢東創造更多收益。
可是以他這麼多年對投資商和開發商的瞭解，他們是絕不可能同意的。
所以，李達康也將自己和徐長林的爭吵原因跟高育良解釋了一遍。
高育良也是擔任過地方領導了，也清楚投資商和開發商不可能同意徐長林的要求的，這一點他和李達康的意見一致，但是他也清楚徐長林在臨安的能力，這是個搞經濟的狼滅，天馬行空的市政手段，讓他們都很佩服，只可惜跟他們不是一邊的。
如果徐長林是獨自一人，他們一定會將對方吸納進來，可惜對方身後還有人，在這種情況下，只要徐長林不想死，就絕不可能倒向他們。
官場上最忌諱的就是立場不堅定。
“在這個問題上，我的意見跟達康書記是一致的，不過徐常務曾經主持過臨安新區這種超級專案，或許有什麼是我們不清楚的，稍後先收起脾氣，問清楚再說！”高育良勸道。
“我知道，我們爭吵也是為了漢東的發展。”李達康也緩和了心情。
對門的一個小辦公室裡，徐長林已經坐在了一張沙發上。
李達康和高育良也都一左一右的坐到了他斜對面的沙發上，秘書林立也很快倒了三杯茶水給他們。
“徐常務能跟我們說說為什麼一定要將這個資金留在漢東五年嗎？”
“畢竟，投資開發其實跟工廠職工一樣，工作賺錢，不讓將工資帶走，還要留在公司五年，這不太合情理啊。”
高育良先開口，溫和的舉例說道。
“是啊，徐常務，育良書記的舉例很貼切，不讓帶走工資那叫壓工資，是違法的。”
“如果是我態度問題，或者是你對我有意見，我願意道歉。”
“但是我們不能拿京州六百三十萬百姓的未來賭氣啊。”
李達康也順著高育良的話，放低了姿態。
“我來京州算算時間也有兩年多三年了，育良書記可能跟我工作交集少一些，但是達康書記，我們一起共事也不少，你捫心自問，我會是那種為了反對而反對，拿漢東百姓的未來賭氣的人？”
徐長林也放緩了語氣說道。
李達康想了想，雖然他們鬥得很兇，不過他不得不承認，徐長林是對事不對人，也不會拿公事來賭氣。
“所以，徐常務你是發現了有什麼問題？”李達康開口，直接說明了自己認可徐長林。
“育良書記，達康書記，你們看看。”林立再次走了進來，將兩份剛剛列印好，還有些暖的A4紙分別發給了高育良和李達康，然後又去拉來了會議室裡的移動黑板。
高育良和李達康不解，但是都將眼鏡戴上，仔細看起徐長林讓林立列印給他們的資料。
資料上詳細記錄了漢東省各市的樓盤房地產開發專案，從數量，到具體執行承建單位的都標註得一清二楚，有竣工的，還在施工的，以及爛尾的。
其中正在施工的又按專案預計竣工時間，分為在竣工期限內和期限外的。
總體來說是能夠交付的在佔大數，爛尾的佔小數。
“爛尾樓，這是正常現象，總有些開發商和投資商體量小，還喜歡亂搞，導致資金鍊斷裂，可是這跟‘光明峰’專案有什麼關係呢？”李達康疑惑。
他仔細想了一遍，“光明峰”專案作為漢東的明星工程，邀請來的投資商、開發商都是全國數一數二的，甚至漢東本土的地產商都沒幾家體量足夠能參與進來。
如果這些投資商都會出現資金鍊斷裂，那漢東自己就更加玩不起了。
“小林，跟了我這麼久，你來給育良書記和達康書記說說這些地產開發商的手段。”徐長林沒有自己去說，而是示意林立去說。
“我？”林立愣住了，他可以嗎？
“林處長你就說說吧，今天我們也來當一回學生。”
李達康笑著開口，作為秘書出身，他對林立這樣的人也是天然的親近，看到林立，總能看到自己曾經的樣子。
只不過林立更幸撸龅降氖切扉L林，一個願意給他表現機會的老闆。
第21章 林立小課堂
“小林秘書不用緊張，就給我們兩個講講，也讓我們好好學習學習。”高育良也順著李達康的話溫和的開口。
“好，那我就大膽一回了。”林立深吸了口氣。
他平時喜歡喋喋不休，但是真的讓他給兩個大領導演示，然後自己老闆還在一旁監考，他能不緊張嗎？都有種回到大學時論文答辯的場景了。
“論文答辯？”一想到這，林立眼前一亮，目光看向了徐長林，見他點頭，也立馬自信起來。
不就是答辯嘛，就算我寫的是一坨屎，那也只能我的老師來說我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老師與他們對掏！
“地產開發，也就是我們說的土地經濟，簡單來說就是，政府規劃批地立項，然後投資商、開發商競標，購得土地開發和使用權。”
林立慢慢開口，然後看向高育良和李達康，目光詢問對方是否跟得上自己的語速。
高育良和李達康微微點頭示意他繼續。
林立這才保持著同樣的語速繼續在黑板上邊寫邊說的演示起來。
“投資商和開發商的區別也在於，投資商購得土地開發和使用權後，會直接將這個權利再轉手高價賣給其他開發商，做個二道販子。”
“開發商則不一樣，他們購得土地後，會直接調動大量資金、裝置和人工入場修建，如果需要開發的專案需要的工程隊的資質要求高的，他們則會花錢出資請其他資質足夠的建築商來替他們承建，比如我們的建工、一建、二建、鐵建等等政府工程建築集團。”
“等到專案開發完成，他們則會將或是住宅樓、寫字樓出售、租借等等，用以獲取利潤，其中最快獲得收益的就是住宅樓，也就是商品房；而寫字樓一般而言，只會租賃，除非公司破產，否則沒有開發商會做一錘子買賣的出售寫字樓。”
高育良和李達康都沒有著急，這就是政府立項後資方的商業發展模式。
“這其中，對於商品房的資質要求是最低，而商業寫字樓的要求最高。
因為工程難度的不一樣和配套設施的不一樣，以及收益時間的不一樣，寫字樓需要的資金也最為龐大。”
“因此，能承接得了寫字樓專案的開發商很少很少，甚至會出現幾家公司合作開發的情況。”
“所以在選擇商業廣場和寫字樓開發商的時候，必須進行驗資，慎重考慮。”
“可是這也就會出現一個問題，那就是全國沒有任何一家公司和集團會有如此龐大的現金流來支撐一個寫字樓、商業廣場從專案落地、專案承建、竣工以及最後的創收。”
“所以，在這個過程中，開發商和投資商就會拿出固定資產和公司做抵押，向銀行貸款，保證專案能夠成功挺到專案創收。”
林立將開發商的開發和創收流程簡單講述清楚，並畫出了一道紅線將投入和收益徹底分割開。
“老闆，你來還是我來？”林立看向徐長林問道。
“你來吧！”徐長林微笑的肯定。
林立深吸了口氣，看向高育良和李達康。
兩人也知道肉戲來了，也收起來放鬆的姿態，坐直了身子。
“不論是寫字樓還是商品房開發商，都會在拿到土地開發許可時，再用土地向銀行貸款，然後開始修建。”
“而為了儘快創收，他們會在修建的同時，直接向外界傳送訊號，邀請對商品房有需求的群眾、對寫字樓有需求的企業，以及對商業廣場鋪位感興趣的工廠、企業進行購買和簽訂租賃合同，先拿到一筆資金回血。”
“這個很正常，畢竟銀行也不可能提供那麼大一筆資金給他們，那些地即便抵押，也不可能貸到全部建築資金。”李達康開口。
他就是做土地經濟政策的，自然很清楚這點。
“那麼如果開發商以低於市面上現成商品房和寫字樓的價格，售賣給給能夠預先支付資金的購房者和企業呢？”林立反問道。
李達康目光立馬眯了起來，這就是期房，甚至為了讓購房者能夠支付起購房的錢，他們還會跟銀行合作，讓銀行借貸給購房者，這就是購房貸款。
林立在黑板上圈出了開發商、銀行和消費群體，畫出了三個圈。
“開發商是向銀行貸的款，消費者也是向銀行貸的款，但是抵押物一個是土地，一個是尚未交付的房產。但是資金流向，最終都會流向開發商。”
林立畫出了一條條紅線。
“那麼，現在，如果我這樣做呢？”林立突然拿出黑板擦，擦掉了開發商。
“這怎麼可能！”李達康瞬間跳了起來。
開發商一旦跑路，後果有多嚴重他非常的清楚。
那可比專案立項後，投資商集體跑路，拉不到投資的問題還嚴重的多。
“為什麼不可能？銀行貸給他們開發樓盤的錢他們拿到了，消費群體購房的錢他們也拿到了，拿到了那麼一大筆錢，他們為什麼還要建樓呢？”這話林立不敢這個剛硬的跟李達康和高育良說，所以徐長林開口。
“我拿到了錢，直接再轉投到其他省市，拿到更多的專案，或者投入其他行業專案中，而商業戰場上，有虧有贏，贏了還好，若是輸了呢？作為銀行你這邊向追討，我也已經拿不出那麼多的現金流，那麼作為債務方，你敢讓法院對我申請破產清算，最後將這筆資金變成死賬嗎？
所以，作為銀行，最後只能把這個危機轉嫁給消費群體，也就是最廣大的群眾呢？”
“畢竟從法學上來說，消費者借貸是銀行，雖然他們的抵押物是那個不存在的、未交付的房子，可若是他們拒不還款，法院清算，按照法院執行局的流程會是先從流動資金、可變賣資產開始，最後才是那個不存在的房子，哪怕法院在乎人情，不執行，那他們已經交付的首付和那些月供呢？”
李達康和高育良身體前傾，臉色都極其難看，若是真的發生這樣的事情。
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