港島風雲1977 第282章

　　但如果後續還要加碼，我建議可以再做一筆日元貸款，以東京的物業爲抵押，那樣資金成本和匯率風險都能進一步對沖。”

　　黃家豪靠在椅背上，雙手交叉擱在腹前，目光落在天花板角落一處不起眼的水漬上，像是在想別的事。

　　過了幾秒他才回過神來，朝梁博韜擺了擺手：“等第一輪收購落地再說。路要一步一步走，步子太大容易扯着。”

　　梁博韜點點頭，拉開門走了出去。門合上之後，會客室重新安靜下來，只有牆上的掛鐘在滴答走動。

　　黃家豪獨自坐了一會兒，然後把那張便籤紙拿起來，對着光看了看上面那串數字，隨手摺了兩折塞進襯衫口袋裏。

　　窗外中環的街道上車流如織，雙層巴士從樓下駛過，帶起一陣低沉的引擎轟鳴。

　　黃家豪站起身走到窗邊，看着遠處港口的吊機在暮色裏緩緩轉動，心想那筆錢過兩個月就會變成東京某條街上一棟樓的門牌號和租約合同。

　　而再往後一年多，這些門牌號背後的數字，會變成另一種他此刻無法完全量化的東西。

　　…

　　…

　　…

　　暮色將至未至，金鐘域多利兵房舊址上的風比中環要硬一些，裹着海港飄來的鹹腥氣，吹得人襯衫領口微微翻動。

　　黃家豪站在一片剛平整過的碎石地面上，腳底踩着的是上個月才易主的土地。

　　十一萬多方尺，在八十年代初的狂熱裏曾叫到過三萬五一呎的天價，如今卻以不到八千蚊一呎的代價落進弘利置業的口袋裏。

　　他低頭看了看鞋面上沾的灰，忽然有些說不上來的恍惚。

　　身後半步遠的位置，李國基手裏捏着一卷測繪圖紙，指節因爲用力而微微泛白，顯然是剛從工地那頭趕過來，額角的汗還沒來得及擦淨。

　　他見黃家豪駐足不語，便也陪着沉默了一陣，直到海風把遠處工地的旗幟吹得獵獵作響，纔開口打破了寂靜。

　　“老闆，您站這位置正好是一期地塊的正中。按測量隊昨天出的數據，南北縱深夠，東西面寬也足，做大型綜合體的底子極好。”

　　黃家豪沒立刻接話，目光越過眼前這片空地，落在東側一片依坡而建的舊軍營建築羣上。

　　那些紅磚牆的老營房還留着殖民年代的痕跡，屋頂的瓦楞鐵皮被日頭曬得褪了色。

　　他抬手指了指那片區域，側過頭問：“那邊那一整幅，量過沒有？”

　　李國基順着他的手指看過去，眼睛一亮，顯然早就做過功課：“十七萬方尺出頭，精確數字港府土地註冊處那邊有底，我們私下託人覈對過，差不了太多。

　　據內部消息，他們有意在明年財政年度結束前推出來拍。”

　　“明年。”黃家豪緩緩點了點頭，“那我們的設計就不能只看眼下這一期。

　　你回頭跟規劃團隊說清楚，上個月拿到的這塊叫弘利廣場一期；明年那塊直接鎖進藍圖裏做二期。

　　中間的銜接、人流動線、地下通道、消防分區、機電管網等，全部按整體來預留接口。”

　　李國基從西裝內袋掏出一個小本子，飛快地記了幾筆，鉛筆尖在紙面上沙沙作響。

　　他記完抬起頭，推了推鼻樑上的眼鏡，補充道：“其實兩幅地中間隔了一條規劃中的內街，港府允許做架空連廊或者地下通道連接。

　　我們如果提前把一二期的地下室標高統一，將來打通幾乎不費什麼事。”

　　“不止這兩期。”黃家豪忽然轉過身，面朝西南方向，目光越過兵房的邊界線，指向遠處一片低矮的舊樓羣。

　　那裏的招牌參差錯落，有茶餐廳的霓虹燈管，有五金鋪的鐵皮雨棚，還有幾棟看上去年歲已久的商住混合樓。

　　“星街那一片，你研究過沒有？”

　　李國基順着他的視線看過去，眼神裏閃過一絲意外，隨即又被一種“果然如此”的瞭然取代。

　　他合上本子，語速比剛纔快了幾分：“星街那邊的地盤我們做過初步摸底。

　　散售的業權不少，舊樓齡普遍在三十年以上，收購難度中等，但勝在沒有什麼大財團在裏頭長期駐莊。

　　如果能從皇后大道東那側切入，再通過地下步行系統連接過來，三期工程完全可以和一二期在物理空間上咬合在一起，變成一個整體。”

　　黃家豪聽了，嘴角微微牽了一下，是一種很淡的、近乎滿意的笑容。

　　他把手插進褲袋裏，語氣放輕了些，卻字字清晰：“你這功課做到位了。

　　不過，三期的事，目前只限你知我知。收購的事不能急，更不能讓外面聞到風。

　　香港這個市場，但凡有人知道你在一帶收樓，‘打釘樓’的、囤積居奇的立馬就會冒出來，到時候一平方呎多花幾十塊都是小，關鍵是拖延時間和打亂節奏。”

　　李國基神色一凜，鄭重地點頭：“我明白。今晚回去我就把星街那邊的業權分佈圖單獨鎖進保險櫃，對外只留一期規劃的文件。”

　　“好。”黃家豪把目光收回來，重新落回腳下的這片地上。他邁開步子，沿着碎石路的邊緣緩緩走了幾十步，鞋底碾過幾顆小石子發出細碎的響動。

　　走到盡頭他又折返回來，停在一處地勢略高的土坡上，背對着港口方向，面朝未來的建築羣輪廓線，忽然開口說起了具體的構想。

　　“弘利廣場的整體思路，我有一個框架，你聽聽看。”他頓了頓，伸手在空氣中比划起來，手指從左到右劃出一條橫線。

　　“底座部分，地上三層加上地下兩層，總共五層，全部做購物中心。

　　這個體量不能小於海港城的中庭區，但定位要比他們高半檔。

　　畢竟中環的客羣不一樣，寫字樓裏的專業人、半山過來的住客、酒店裏的商旅，都需要一個有品質感的一站式消費場所。”

　　李國基已經掏出本子重新開始記錄，筆尖飛快，偶爾抬頭確認一下黃家豪的手勢方向。

　　黃家豪繼續往下說：“底座上面，起四座塔樓。兩棟做甲級寫字樓，對標中環那些頭部大租戶的標準，層高、電梯配置、大堂挑空都要到位；

　　另外兩棟，一棟做高端酒店，一棟做服務式公寓，酒店要能掛國際聯號，公寓那棟則面向長住商務客。

　　四棟塔樓之間，底座可以在中間位置分成兩到三個獨立的建築體塊，中間自然形成內街或者車行道，既解決了交通分流的問題，也增加了商業界面的長度。”

　　他講到這裏停下來，側頭看李國基的反應。

　　李國基手裏的鉛筆停在半空，眼睛亮着，像是腦子裏已經浮現出那片塔樓羣立在夕陽底下的模樣。

　　他斟酌了一下措辭，開口接話：“老闆這個方案很完整。

　　我之前跟測量師聊過，中環現有的商業項目普遍偏重寫字樓，零售配套零散，確實缺少一個能讓人從早待到晚的綜合體。

　　如果弘利廣場能把購物、辦公、住宿全塞進同一個圍合裏，光是寫字樓那兩棟帶來的日常人流，就能給底商提供穩定的基礎客流。”

　　“停車場你怎麼考慮的？”黃家豪忽然問了一個實務性的問題。

　　李國基顯然早有準備：“地下兩層全部做商場，不做停車位。

　　金鐘那邊現有的公共停車場加上週邊幾棟新建寫字樓的配建車位，總量夠用。

　　我們自己只在地上底層留少量卸貨區和貴賓泊位即可。

　　把地庫面積全拿來出租，每平方呎的租金回報遠高於停車位，這個賬我們算過。”

　　黃家豪點了點頭，沒有再多問，只是抬腕看了看手錶。

　　指針剛過五點，遠處的港島線地鐵從地下穿過的震動隱約可感，地面微微顫抖了一下又恢復平靜。

　　他拍了拍手上沾的灰，忽然想起什麼似的，問了一個時間上的問題：“你們聯絡的規劃設計團隊，什麼時候能出第一版概念方案？”

　　李國基合上本子，語氣篤定：“已經聯繫好了英國那家做過倫敦金絲雀碼頭前期諮詢的事務所，香港這邊的合作方也敲定了。

　　我給他們壓了期限，月底前出總平面初稿，三個月內完成擴初設計，爭取年底前拿到屋宇署的施工許可。”

　　“年底動工，來得及？”黃家豪的語氣裏帶了一點考校的味道。

　　“來得及。”李國基沒有半分猶豫，“我的判斷是，這個項目體量雖大，但地況簡單。

　　原址是軍營，地下沒有複雜的舊樁基或者管線糾紛，開挖條件好。

　　而且中環這種核心地段，每拖一個月，財務成本都是天文數字。

　　早一天開業，早一天迴流現金。

　　我的目標是一期在1989年春節前把購物中心部分先開出來，塔樓可以晚半年交付，那樣現金流不會斷。”

　　黃家豪聽完沉默了幾秒，視線落在那片十七萬方尺的二期地塊上，目光幽深。

　　過了一會兒，他輕聲說了一句像是自言自語的話：“如果三期也拿下來，整個金鐘到灣仔南這一帶就連成片了。

　　屆時弘利廣場的總體量不會比海港城小，而且我們在中環。”

　　海港城是九龍倉的招牌，在尖沙咀雄踞多年，是香港商業地產一個繞不開的標杆。

　　“老闆，有件事我得跟您交個底。”李國基頓了頓，像是在整理措辭，“今年港府那邊還有幾場官地拍賣會排着，按我們目前的土地儲備缺口來算，至少還得再拿三百萬平方尺的樓面面積，才能保證未來三年的開發節奏不斷檔。這筆賬我粗估了一下，大概需要九到十個億的資金。”

　　他說完，目光沒有躲閃，直直地看着黃家豪，等着回應。

　　“九到十億。”黃家豪把這個數字重複了一遍，然後緩緩點了點頭，“用今年的利潤去填就行了。弘利置業今年的回款狀況不差，別讓現金流趴在賬上睡大覺。”

　　李國基眉頭微微一動，猶豫着補了一句：“可如果把這筆利潤全砸進土儲裏，年底的資產負債表會顯得緊一些。審計那邊恐怕……”

　　“緊就緊。”黃家豪擺擺手打斷了他，“做地產的，哪年不背點債？關鍵是債背在什麼時候。現在是週期低點，地價便宜，拿一塊是一塊。

　　等到市場熱起來，你再想用這個價錢補貨，門都沒有。”

　　他擰開礦泉水瓶又喝了一口，然後把瓶子擱在桌角，屈起手指敲了敲桌面：“今年的土儲任務按你的方案去執行，不用縮手縮腳。

　　至於報表上的數字，你讓財務那邊做好壓力測試就行，我心裏有數。”

　　李國基顯然鬆了口氣，肩膀微微往下沉了些。他重新翻開本子，在某一頁的角落打了個勾，然後抬起頭，試探着問了一句更遠的打算：“那明年呢？

　　弘利廣場二期那幅地，如果港府按計劃推出來，光地價加前期工程款，少說也要再動一筆大數。

　　我們到那個時候，負債率恐怕會往上躥一截。”

　　黃家豪嘴角彎了一下，是一抹極淡的、近乎篤定的笑意。“明年就借債。”

　　他說得很乾脆，像這個決定已經在腦子裏轉過無數遍了。

　　“弘利廣場一期今年年底動工，二期明年拿地，整個項目一期加二期總投資大概在五十億上下，這還不算後面可能啓動的三期。

　　再加上中環那棟弘利金融中心的後續工程，兩個大項目的總投入要奔着六十多億去。”

　　他邊說邊伸出一根手指，在空氣中虛畫了一個大圈，像是在概括一個巨大的幾何圖形。

　　“六十億聽起來嚇人，但你得往後看。等到八八年八九年，這些項目陸續落成交付，租金收入和物業增值會把債務覆蓋得乾乾淨淨。

　　別說六十億，就算背上一百億的債，那時候也能輕鬆翻過去。”

　　李國基聽得眼底發亮，他合上本子，把筆別回胸口的口袋裏，用力點了一下頭：“我明白了。既然週期窗口擺在這裏，膽子是該放大一些。”

　　“不是膽子大不大的問題。”黃家豪信心滿滿地道：“是你要看清楚，現在借的每一塊錢，將來都會變成兩塊錢甚至三塊錢的回報。這種機會不是年年都有，錯過了就得再等十年。”

　　暮色已經濃了下來，遠處的寫字樓開始亮起零星的燈光。

　　黃家豪最後環顧了一圈四周，轉身往停車的方向走，走了兩步又停下來，沒有回頭，只是朝後面擺了擺手：“星街那邊的事，回頭你再悄悄做一份分期收購的路線圖給我，要注意保密。”

　　“明白。”李國基站在原地，目送黃家豪上了車。

　　黑色轎車緩緩駛出工地圍擋，尾燈在薄暮裏拖出兩道暗紅的光痕。

　　他等到車徹底消失在路口拐角，才深吸一口氣，從懷裏掏出那隻小本子，翻開新的一頁，在頂端寫了四個字：“三期框架”。

　　然後他抬起頭，看向星街方向那片漸次亮起燈火的舊樓羣，目光裏有一種獵人發現獵物蹤跡時特有的沉靜。

第290章 溫哥華

　　六月的最後一個星期六，晨光裏已經帶上了暑氣。

　　維多利亞港的海面泛着細碎的金光，像誰撒了一把碎銀子下去。

　　一排黑色轎車魚貫駛向啓德機場，居中那輛奔馳商務車上，黃家豪翻着手裏的文件夾，後排坐着旗下幾個版塊的負責人。

　　“北美那邊的事，其實早就鋪排好了，但走之前總還得再嘮叨兩句。”黃家豪把文件合上，看向前座的李國基。

　　“中環那邊新標的那塊商用地，我走之後，你盯緊設計院的圖紙。規劃署那邊該打點的關係，別省那一杯茶錢。”

　　李國基扭過半個身子，點點頭：“黃生放心，上禮拜已經和規劃署的陳署長喫過飯，他點了頭，說只要高度不超限，容積率可以給到我們期望值。”

　　倒是大埔那個住宅項目，最近環保團體鬧得兇，怕是要上報紙。”

　　“讓他們鬧。”黃家豪擺擺手，嘴角掛着一絲不以爲然的淡笑，“香江人健忘，明天頭條出來，後天就沒人記得。

　　你讓公關部備好稿子，口徑統一成‘綠化覆蓋率超過三成’就可以了。民間的聲浪，聽着響，其實沒幾票真能投到立法會去。”

　　陳滿福坐在副駕上，一直沒回頭，這時才輕聲插了一句：“黃生，北美那邊的信託架構，上週律師樓又發來一個補充條款，是關於遺產稅遞延的。”

　　要不要趁你在那邊的時候，直接和紐約的稅務師面談？”

　　“這個我記着了。”黃家豪拍了拍劉德明的椅背，“到了洛杉磯，先讓史密斯約那個猶太佬出來喝咖啡。

　　咱們弘利投資的架構該升升級了，老一套的BVI公司，現在經不起華盛頓那幫人的審查。”

　　車子拐了個彎，啓德機場的候機樓已經能望見輪廓。天空中有架飛機正在降落，轟鳴聲從頭頂壓過來。

　　黃家豪忽然沉默了幾秒，目光投向窗外流動的街景。

　　“說實在的，”他轉回頭，語氣裏多了幾分鬆弛，“我這趟出去個把禮拜，倒不是真放心不下公司。