作者：旧报拾荒人
鄭裕彤把球杆遞給一旁的球童，摘下手套擦了把汗，笑呵呵地說：“你是沒專心練，你要是把看地皮的功夫分一半給高爾夫，我早就不是你的對手了。”
兩人沿着球道往前走，身後的球童揹着球包，不緊不慢地跟着。
今天的粉嶺格外安靜，放眼望去，球場上的人稀稀拉拉沒有幾個。
放在往年，週末的粉嶺球場可不是這副光景，那些銀行家、地產商、上市公司主席們，早就把場次排得滿滿當當了。
但現在是什麼時候？
外面的人說起香港，嘴裏離不開“前途危機”四個字。
報紙上天天登，電視裏夜夜播，樓市跌了，股市也跌了，滿城風雨。不少人愁得睡不着覺，頭髮一把一把地掉。
不過鄭裕彤和李兆基顯然不在這個行列裏。
兩個人邊走邊聊，神態從容。鄭裕彤甚至還哼了兩句粵曲，調子跑得厲害，李兆基聽了直笑。
“黃家豪那個後生仔，厲害啊。”鄭裕彤忽然提起這個名字，語氣裏帶着毫不掩飾的欣賞。
“去年底大家都在那裏撐着，覺得還能再漲一漲，他倒好，二話不說就把物業和地皮往外拋了。
那時候我們還覺得他是不是太急了，現在回頭看，人家看得比我們都清楚。”
李兆基點了點頭，接過話頭：“所以說有些銀行家把弘利置業評爲最穩的那一檔，不是沒有道理的。
你看看他們手裏的東西：港燈、中巴，這些公共事業企業，利潤穩定，現金流紮實。外面風浪再大，這些船不會翻。”
“確實穩，”鄭裕彤說着，忽然話鋒一轉，“不過我聽說置地那邊日子不太好過。”
李兆基看了他一眼，沒接話，等他自己往下說。
鄭裕彤彎腰從地上撿起一顆球，在手裏顛了顛，目光投向遠處，像是在盤算什麼。
過了一會，他忽然開口：“如果我們華資能聯手把置地拿下來，你說，會是什麼光景？”
李兆基一愣，腳步都慢了半拍。
他沒想到鄭裕彤會在這個時候提起這件事。收購置地，這四個字在圈子裏不是什麼祕密，大家都想過，誰都動過心思，但真正敢擺上臺面認真討論的，沒幾個。
不是不想，是太難。
“彤哥，置地的股價雖然腰斬了，但目前每股還在6.2港幣的位置，總市值九十多億。”李兆基的語氣很平，但每個數字都砸得實實在在。
“這個體量，單打獨鬥誰也喫不下。就算我們幾家聯手，資金層面勉強能湊出來，可還有一個更大的問題……”
他停了一步，看着鄭裕彤，把後半句說出來：“置地和怡和，連環互控。”
鄭裕彤沒有反駁，只是微微皺了下眉。
連環互控，這四個字就是一面銅牆鐵壁。怡和持有置地大約百分之三十八的股份，置地反過來也持有怡和大約百分之四十。
你中有我，我中有你，像兩條蛇咬住了對方的尾巴，外人想拆開，幾乎無從下手。
“除非，”李兆基放慢了語速，“怡和和置地自己把這個結構解開。”
鄭裕彤聽完，輕輕哼了一聲。他當然知道這不容易。但商場上的事，有時候就是等一個“除非”。
除非他們撐不住了，除非他們主動拆了這道牆，除非風朝着我們這邊吹。
“你說得對，現在確實不是時候。”鄭裕彤重新邁開步子，語氣輕鬆了一些，好像剛纔那番話只是隨口一提的閒談。
李兆基笑了笑，沒再往下接。他太瞭解鄭裕彤了。
這個人看起來大大咧咧，說話直來直去，但心裏那本賬比誰都清楚。他說出來的話，十句裏有八句是已經想了很多遍的。
兩人走到果嶺邊，鄭裕彤換了推杆，蹲下來瞄了瞄線，一推，球轉了半個弧線，擦着洞口邊緣滾了過去，停在了一尺之外。
“哎呀，差一點。”鄭裕彤拍了拍大腿，笑着搖頭。
李兆基站在旁邊等着，雙手叉腰，看着那顆白球在洞口邊倔強地停住，忽然說了一句：“彤哥，你說那些洋行，他們真的覺得香港會完嗎？”
鄭裕彤直起身，把推杆夾在腋下，想了想，說：“他們信不信不重要。重要的是他們的股東信了，他們的市場信了，他們的銀行信了。
一個人信了，就是幾十億的資金往外跑。一百個人信了，就是幾千億。”
他頓了一下，補了一句：“但我們不能信。”
李兆基點了點頭，沒有說話。
陽光灑在兩個人身上，影子被拉得長長的，鋪在綠色的草地上。遠處又有一組球手走過來，說說笑笑的，打破了球場先前的安靜。
他們繼續往前走，一杆一杆地打着，聊着圈子裏的人和事，聊着地皮和股價，聊着誰最近拿了哪塊地、誰又賣了哪棟樓。
話題換了一個又一個，但置地那兩個字，像是被風吹落的種子，已經埋進了土裏。
至於什麼時候發芽，那是以後的事了。
第227章 發展地產
弘利大廈。
黃家豪坐在辦公室裏，面前的辦公桌上攤着一張新界地圖，上面用紅筆圈出了幾個地方：荃灣、屯門、元朗。
他手裏的鉛筆在紙上劃來劃去，算了一遍又一遍，最終停在一個數字上。
“每平方尺400港幣左右。”他抬起頭，看着對面的梁博韜，“這是目前乙種換地權益書的市價。”
梁博韜接過他遞來的材料，快速掃了一眼。那些密密麻麻的數字和表格，在黃家豪的手裏永遠理得清清楚楚。
“你的判斷呢？”梁博韜問道。
黃家豪語氣不緊不慢：“根據我的測算，這批Letter B到1987年，價值至少翻四到五倍。”
他說完，又補了一句：“這還是保守估計。”
乙種換地權益書，在香港地產圈裏，懂的人不少，真正敢碰的人少。
五十年代末期開始，港府要發展新界，需要徵收農民的耕地。
農民的地被收了，總不能讓人喝西北風，於是港府出了一個辦法，就是撥出可建房屋的土地，拿來和農民交換。
規矩是2.5平方尺的耕地，換1平方尺的住宅用地。
但這裏面有個關鍵。農民拿到手的不是地，而是一張紙，就是所謂的“乙種換地權益書”，英國人叫它Letter B。
這張紙並不能馬上換地，什麼時候能換，要等港府的公告。可能等一年，也可能等三年五年，甚至更久。
大多數農民等不起。
地沒了，家裏要喫飯，孩子要上學，老人要看病。他們需要現錢，需要立刻到手的鈔票。
於是，這些權益書就流到了市面上，被一些有眼光、有耐心的地產商收購。
“荃灣和屯門是重點，”黃家豪用手指在地圖上點了點，語氣篤定，“這兩個地方的發展潛力最大，當然，其餘新界地方也可以考慮。
香港土地資源稀缺，長遠來看，只要有人，就需要房子，有房子，就需要地。”
梁博韜知道，這種平淡背後是無數個日夜的測算和推演。
黃家豪這個人，從來說話都是這樣：十分的把握，他只說七分；剩下三分，他寧願留着，也不願意誇口。
“四到五倍，”梁博韜重複了一遍這個數字，嘴角微微上揚，“那現在收購的成本，就是未來利潤的兩成左右？”
“不到兩成。”黃家豪糾正道，“按五倍算，是百分之十六點七。按四倍算，是百分之二十五。
中間的浮動空間，要看具體區域的換地公告時間和位置。”
“其實大部分農民拿到這張紙，不知道知道自己手裏拿的是什麼。他們只知道地沒了，換了張紙。
等不了，就賣了。賣的時候，收購的人會把價格壓得很低，因爲他們着急用錢。
所以我們收購的時候，開價公道些。便宜的東西，往往最貴。壓價壓得太狠，名聲壞了，以後誰還肯賣給你？”
梁博韜點頭，在筆記本上記了一筆。
辦公室裏又安靜下來，只剩下鉛筆劃過紙面的沙沙聲。
黃家豪重新坐回椅子上，目光落在窗外對面那棟舊樓上。
工地晚上停工了，塔吊的影子斜斜地搭在夜空中，像一支巨大的筆，正準備寫些什麼。
“Letter B，”黃家豪低聲唸了一句，像是在品味這三個字的分量，“這東西，知道的人少，敢碰的人更少。
等別人都看明白了，就不是這個價了。而且我們要去澳洲、加拿大華人社區打廣告收購。”
“好的，黃生。”
梁博韜的腳步聲在走廊裏漸漸遠了。
黃家豪坐在辦公桌前沒動，手指在桌面上輕輕叩了兩下，然後拿起電話，撥了一個內線號碼。
“李經理，過來一趟。”
不到十分鐘，敲門聲響了，李國基推門進來。
“坐。”黃家豪朝對面的椅子抬了抬下巴。
李國基拉開椅子坐下，記事本已經攤開，筆帽拔下來擱在旁邊的桌面上。
他等着黃家豪開口，不問，不催，就是這麼個性格，該他說的時候一句不少，不該他說的時候一句不多。
“有件事。”黃家豪把面前的文件合上，往旁邊推了推，“明年我們開發樓盤的方向，要定下來了。找你來，就是想聽聽你的想法。”
李國基點了點頭，筆尖在本子上點了兩下，但沒有急着寫。
他心裏清楚，老闆叫他過來，不是要聽他複述一遍大家都知道的東西，而是要聽真東西。
弘利置業從1983年開始要重新拾起開發商的老本行，這件事李國基心裏早就有數。
前兩年公司在投資業務上花了不少精力，地產開發這邊相對收着，但收不代表停，該鋪的路、該布的局，一樣沒落下。
現在時機到了。
按照測算，1984年開賣的時候，市場均價大概也就在600港幣每平方尺上下晃盪。
這個價格放在香港樓市的歷史曲線裏，不算高。但弘利置業手裏的地拿得便宜，成本端有優勢，再怎麼賣也不會虧。
不過李國基心裏明白，黃家豪要的不是“不虧”。
老闆要的是“滾起來”，也就是貨如輪轉。
他抬起頭，語氣不急不慢：“老闆，我琢磨過這件事。現在這個節點，跟三五年前不一樣了。
前幾年市場熱，什麼盤都有人搶，閉着眼睛賣。
現在呢？香港這一兩年處在爭端裏，外面風聲緊，裏面大家口袋也捂得緊。”
他頓了一下，看了一眼黃家豪的神色，見對方沒有打斷的意思，便繼續往下說。
“所以現在進場的人，絕大多數是真正需要房子住的。炒房的那批人，眼下不敢動。這個基本盤定了，我們的打法就得跟着變。”
黃家豪沒說話，只是微微點了一下頭，示意他繼續。
李國基翻開筆記本新的一頁，上面密密麻麻寫了一些字，但他沒有照着念，而是用手指在上面點着，像是在給自己搭一個框架。
“我想了三句話。第一，別把雞蛋放在一個籃子裏。第二，把房子做小。第三，讓買家慢慢付。”
他說完這三個短句，抬起頭，目光直接對上黃家豪的眼睛。
“展開說說。”黃家豪說。
“先說第一個，”李國基把身體往前傾了傾，語速比剛纔快了一點，“別把雞蛋放一個籃子裏，就是不要扎堆。
我們的地盤應該分散在港九新界各個區域，這裏拿一塊，那裏拿一塊。
爲什麼這麼弄，因爲每個區都有自己的老住戶，住慣了那個區的人，輕易不願意搬走。
你在荃灣拿地，賣給荃灣的人；你在屯門拿地，賣給屯門的人。本地人買本地盤，認同感強，銷售阻力小。”
他稍微停了一下，補充道：“而且分散拿地，每個盤的體量都不大，不像那些大型屋村一賣就是好幾年。
小盤快進快出，資金回豢欤@就是貨如輪轉。”
黃家豪的指尖在扶手上輕輕敲了兩下，沒有表態，但眼神裏沒有反對的意思。
“第二個，把房子做小。”李國基說到這裏，語速反而慢了下來，像是在選詞，“這幾年市道不好，大家手裏都不寬裕。
你蓋一千尺的大單位，總價高，能接盤的人少。
但是你換一種思路，同樣的樓面面積，分割成更多的小單位，六百尺、五百尺，甚至更小，總價一下子就降下來了。
普通市民用不多的錢就能上車，這個吸引力是很大的。”
他舉了個例子：“同樣是拿出三十萬首付，買一千尺的單位可能不夠，但買六百尺的就夠了。
很多人不是不想買，是夠不着。我們把門檻降下來，生意就做成了。”
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